Je souhaite investir dans l’immobilier et j’ai vu sur la route qu’ils allaient lancer un nouveau programme d’appartements neufs. Cela semble intéressant. Qu’en penses tu?
Ce genre de question revenant souvent, je souhaite aborder avec vous ce thème.
Je ne vous parlerai pas ici d’achat de résidence principale, mais seulement d’achat dans le but de louer par la suite. Il n’y aura ainsi aucun critère « coup de cœur », juste des chiffres.
Place au neuf:
Commençons par le neuf, c’est classe, c’est cool, c’est beau, tout comme une nouvelle voiture sortant tout juste de l’usine. Tout le monde le veux. Avec ça on est fier XD
L’avantage de ces constructions c’est qu’elles sont récentes et donc aux dernières normes en matière d’isolation phonique et thermique. La facture de chauffage sera donc relativement faible. Vous jouissez d’équipements flambants neufs: ascenseur, caméras…
Vous n’avez rien à prévoir. Vous posez les valises et c’est tout!
Vous ne vous souciez aucunement d’une possible fuite dans la toiture, une façade à refaire, ou un copropriétaire qui souhaite repeindre la cage d’escalier en rose parce qu’il adore ça… normal, c’est neuf!
Vous avez peut-être même eu le luxe de pouvoir choisir certains éléments de la construction ou l’architecture intérieure, c’est top!
Revenons plutôt à notre appartement ou notre voiture car comme elle, notre bien à peine livré, perd immédiatement par rapport à son coup d’achat (nous verrons pourquoi dans l’exemple qui va suivre).
Il faut savoir que le neuf est bien plus cher que l’ancien, forcément vous allez me dire…oui mais tout dépend du pourcentage d’augmentation.
Un point important également: il existe de grandes différences entre certains constructeurs. souvent le neuf s’achète sur plan donc on est aveugle quant au rendu final. La qualité n’est pas toujours au rendez-vous. Les malfaçons existent aussi dans ce milieu. Il faut savoir que les promoteurs tirent aussi sur les coûts afin d’augmenter leurs marges.
En terme de location, l’imposition sera au maximum sans utiliser « d’aides » fiscales.
En résumé, le neuf, c’est cher à l’achat et en impôts mais c’est NEUF!!!
Maintenant, passons à l’ancien.
Le charme de l’ancien:
Le gros avantage: on en trouve partout et pour tous les goûts.
On achète ce que l’on voit. Le bâtiment a du vécu et s’il est toujours débout, normalement c’est plutôt bon signe. Vous allez me dire que l’on ne peut pas tout savoir…je vous répondrai qu’il faut se donner la peine de poser les bonnes questions aux bonnes personnes (un voisin sera toujours de bon conseil et se montrera bavard si vous lui paraissez sympathique comme possible futur voisin).
Les prix varient beaucoup. Il ne sera pas le même entre un plateau (4 murs et tout à faire) et un bel appartement avec cheminées et plafonds à la française. A vous de fixer votre objectif d’achat en fonction du prix du marché que vous trouverez facilement sur la toile. Quoi qu’il en soit, il sera moins élevé que le neuf.
« Château vieux » (7ème compagnie) ^^
Vous n’échapperez pas aux travaux! et j’ai envie de vous dire: tant mieux!!! grâce à la fiscalité, vous allez pouvoir déduire ou amortir ceux-ci. Bien calculés, ils peuvent être avantageux pour réduire (et annuler) les impôts mais également revaloriser notre bien. C’est tout bénef 
Un entretien régulier sera nécessaire. L’isolation étant souvent mauvaise, vos notes de chauffage pourront être salée: attention!
Il est toujours possible de faire des travaux dans ce sens et ainsi avoir un appartement presque aussi bien isolé qu’un neuf.
Petit détail: les frais de notaire seront au maximum, pas de réduc comme dans le neuf.
Bref, l’ancien c’est pas cher mais il faut maîtriser les coûts annexes. Cerise sur le gâteau: la fiscalité est de son côté et heureusement car c’est le nerf de la guerre.
L’exemple en question:
Place à mon exemple démonstratif et réel (programme neuf en cours et visites dans le même quartier faites), c’est du concret:
Nous partons d’un appartement avec une surface de 70m2 dans une ville où le prix au m2 moyen est de 1000€. L’achat de l’ancien se fait en direct avec le propriétaire et pour le neuf, le promoteur « offre » les frais divers.
Les frais de notaire sont calculés directement sur leur site.
| NEUF | ANCIEN | |
| Prix d’achat | 175 000,00 € | 70 000,00 € |
| Frais de notaire | 4 400,00 € | 6 800,00 € |
| Travaux de rénovation | 0,00 € | 30 000,00 € |
| TOTAL | 179 400,00 € | 106 800,00 € |
La différence entre les deux appartements est de 72 600€.
Même votre « avantage » fiscale ne rattrapera pas un tel écart.
Pour informations j’ai mis des coûts d’acheteur lambda pour l’ancien. Petite anecdote, dans la même ville et dans un secteur encore mieux placé, j’ai pu acheter un bien pour 500€ du m2 et 32 000€ de travaux. Je vous laisse calculer la différence avec le neuf.
Le mot de la fin:
Malgré cet exemple précis, vous souhaitez quand même acheter du neuf. Voici quelques pistes pour rendre un sourire à votre banquier.
Vous pouvez acheter un terrain et faire construire non pas une mais deux maisons avec un dispositif pinel. Vous en vendez une ou louez et vous gardez l’autre pour votre jouissance personnelle (stratégie de la doublette).
Vous attendez la fin d’un programme d’immeuble neuf pour vous positionner sur les derniers appartements disponibles. Vous n’aurez pas le choix du roi mais je vous garantie que la baisse de prix sera significative (le promoteur ayant déjà fait son beurre avec le reste et étant pressé de finir de vendre pour passer à un autre projet).
